Раздел жилого дома
РАЗДЕЛ ЖИЛОГО ДОМА
Актуально по состоянию на 04.2020г.
Московская область, г. Клин
Очень актуальным в настоящее время стал вопрос реального раздела жилых домов, находящихся в долевой собственности граждан. Домов на 2, 3 или даже 4 хозяина в нашем регионе очень много. При этом, как правило, у каждого собственника есть свой отдельный вход, помещения полностью отделены от соседей, часто имеются даже полностью отделенные коммуникации. Кроме того, обычно у каждого долевого собственника жилого дома есть свой земельный участок при нем, который ранее был предоставлен Администрацией Клинского района, а в настоящее время оформлен в частную собственность.
Какие основные сложности могут возникнуть у владельцев подобного имущества? Во-первых, при продаже необходимо соблюсти Закон и сначала придется предложить соседу купить вашу долю в доме. Это так называемое «преимущественное право покупки». То есть, вы должны предложить ему (им)купить вашу долю, при этом постороннему человеку можно продать свое недвижимое имущество лишь за не меньшую цену. Если сосед не хочет покупать вашу долю, то от него потребуется письменное подтверждение такого решения. Иногда соседа трудно найти или попросту не знаешь, где его искать, тогда ситуация усложняется. В таких случаях прежде, чем продавать свое недвижимое имущество, сначала придется обращаться к нотариусу, чтобы тот отправил официальное письмо потенциальному покупателю и лишь не получив долгое время никакого ответа можно будет все таки совершить сделку. Есть еще один неприятный нюанс долевой собственности на дома. На имущество в долевой собственности банк не одобрят ипотеку, а значит, большая часть покупателей просто не смогут рассмотреть ваш вариант.
И тут сразу второй вопрос. А в какой форме может проводиться сделка по продаже вашей доли в праве на жилой дом? Нужно ли идти к нотариусу или достаточно напечатанного в простой письменной форме договора? В настоящее время действует правило, согласно которого все сделки с имуществом в долях оформляются только в нотариальной форме. Исключение лишь случаи, когда в результате такой сделки все доли становятся собственностью одного человека. Тогда долевая собственность прекращается. При этом стоит заметить, что нотариальная сделка обойдется вам значительно дороже, нежели совершенная в простой письменной форме. Для сравнения, один и тот же договор купли продажи у нотариуса будет стоить 15 000 рублей, а средняя цена на аналогичный договор у юриста или риелтора - 4 000 рублей. Разница очевидная.
Следующая сложность с долевой собственностью на дома связана с перспективой оформления пристроек к своей части дома. Формально, все, что вы пристраиваете к своей части дома, становится частью общего имущества долевых собственников. Иными словами, собственником вашей пристройки становитесь не только вы, но и ваш сосед. В будущем это может закончиться судебными тяжбами, в которых вам придется доказывать, что именно вы за свой счет и своими силами построили указанные пристройки. Все конечно зависит от ваших отношений с соседями и наличия у людей совести, однако не стоит исключать саму возможность таких сложностей.
Следующей проблемой, с которой сталкиваются собственники домов в долях, это невозможность исправления реестровой ошибки в сведениях о границах земельных участков. Как указывалось выше, у собственников долей в доме, как правило, отдельные свидетельства на земельные участки при нем. Закон требует от нас надлежащего оформления своих земельных участков путем их межевания. В настоящее время очень широко распространена проблема смещения виртуальных границ участков, которые были отмежёваны до появления современных приборов и программ в области геодезии. В таких случаях при межевании или попытке оформить строения на своем земельном участке собственник узнает, что это невозможно по причине смещения смежного земельного участка (участков). Бывает и такое, что сам собственник узнает, что его земельный участок виртуально сместился, и его границы не соответствуют фактическим границам по забору. Для разрешения такой ситуации, как правило, люди сначала обращаются к кадастровому инженеру. Участки заново обмеряют и пробуют исправить через уточненный межевой план. В настоящее время подобные исправления, к сожалению, часто приходится производить, обращаясь в суд. Уточненные межевые планы часто не проходят проверку Росреестра по различным обстоятельствам. Кроме того часто проблемой становится сам сосед, не желающий исправлять сложившуюся ситуацию. Часто люди отказываются из-за нежелания тратить время/деньги на подобные процедуры. Бывает и такое, что невозможно найти собственника участка или сосед попросту умер, а наследники так и не вступили в наследство и формально заниматься вопросом просто некому. В таких ситуациях на помощь людям приходит суд, который много лет успешно разрешает подобные ситуации и имеет большой опыт в этом вопросе. Однако тут возникает одна сложность. Собственники земельных участков при домах, находящихся в долевой собственности, не могут обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. Суд не сможет разрешить спор о границах земельных участков, если дом не разделен в натуре и, нет возможно четко понять, кому принадлежат какие помещения в этом доме.
Подводя итог, можно сказать, что реальный раздел домов в настоящее время это важный и очень нужный шаг. Он позволит вам избежать ненужных сложностей и трат в будущем, обезопасит ваше право на все пристройки и нежилые строения при доме, а кроме того, позволит разрешить вопрос с реестровой ошибкой значительно проще и быстрее.
Сама процедура выдела доли в праве на дом в натуре довольно не сложная. Единственным минусом ее является необходимость обращаться в суд для получения судебного решения, которое в дальнейшем и станет основанием вашего права на выделенные помещения. Для подготовки искового заявления вам потребуется технический паспорт БТИ, выписка из Единого государственного реестра на дом, контактная информация по остальным долевым собственникам (для указания этих данных в иске) и правоустанавливающие документы на ваш земельный участок при доме. Данный иск относится к категории дел, подлежащих оценке. Судебная пошлина по ним зависит от площади вашего дома и инвентаризационной стоимости. Для искового заявления подобной категории очень важно четко указать, что конкретно вы хотите выделить в собственность себе, а что соседу (соседям). Решение суда после вступления в силу должно быть исполнимым для Росреестра и читаемым для кадастрового инженера. Именно кадастровый инженер подготовит технический план на вашу уже юридически выделенную часть дома, и позволит зарегистрировать ее, как самостоятельный объект недвижимости. В каждом конкретном случае бывают свои нюансы, и их обязательно стоит учесть при подготовке искового заявления. Квалифицированный юрист с опытом работы с подобными делами сможет четко ответить на все ваши вопросы, поможет подготовить исковое заявление максимально правильно, учитывая интересы всех сторон. Кроме того, юрист поможет вам избежать походы в суд и сэкономит ваше время и нервы.
Статья подготовлена Юристом Устиновой Анастасией Александровной. Имею большой опыт по вопросам Раздела домов, исправления реестровых ошибок, признание права на незаконные пристройки, признание права в судебном порядке. В случае появления вопросов готова помочь, контактный телефон 89645889511, эл. почта anastasiya-ustinova-1987@mail.ru
Ссылки на некоторые мои решения суда в Клинском городском суде Московской области:
https://klin--mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=sf&delo_id=1540005
1) Раздел жилого дома находящегося в долевой собственности.
гр. дело 2-2700/2018 истец Косташенко Ю.В.
гр. дело 2-150/2018 истец Мареев М.А.
2) Исправление реестровой ошибки и взыскание расходов с кадастрового инженера допустившего ошибку (без экспертизы).
гр. дело 2-726/2018 истец Пугачев Н.И.
гр. дело 2-797/2019 истец Бычков И.А.
гр. дело 2-69220/17 истец Ерофеева Л.Н.
3) Исправление реестровой ошибки и взыскание расходов с собственников смежных участков (в судебном процессе проводилась экспертиза).
гр. дело 2-680/2018 истец Суворова И.Д.
Ориентировочные цены на мои услуги:
- Консультация - бесплатно при условии, личной встречи, при себе иметь
документы на участок, дом и тд.
- Исковое заявление от 3 000 руб.
- Сопровождение в суде от 15 000 руб.
- Договор купли продажи от 3 000 руб.
- Сопровождение сделки от 5 000руб.
- Получение разрешение на строительство (реконструкцию) от 10 000 руб.